Theo báo cáo Bộ Xây dựng công bố mới đây, nguồn cung năm 2021 dự báo chỉ bằng 50% so với 2020 trong khi thị trường vẫn có nhu cầu cao đã tạo ra sự lệch pha cung cầu khiến giá BĐS tăng mạnh.

Cụ thể, tại các vùng ven Hà Nội như Quốc Oai giá nhà đất bình quân đã tăng 20%, Ba Vì tăng 45%... lên mức khoảng 50-60 triệu đồng/m2 với hay tại các tỉnh như Hòa Bình đã tăng 46%, Bắc Ninh tăng 20%, Hưng Yên tăng 26%...

Trong khi đó, khảo sát của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, hiện có đến 70% người dân tại các đô thị có nhu cầu mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 nhưng hầu như tại TP.HCM và Hà Nội trong 2 năm qua không có dự án nào có mức giá trên, chủ yếu là các dự án có mức giá 40-50 triệu đồng/m2 chiếm số lượng áp đảo.

Đối mặt ‘khó khăn kép’ thị trường bất động trải qua nhiều biến động

Thực tế trên cho thấy về góc nhìn dài hạn, mặc dù dịch COVID-19 có những tác động tiêu cực đến cuộc sống, việc kinh doanh buôn bán, sinh hoạt… khiến thu nhập của người dân không theo kịp mức tăng giá của thị trường BĐS, giấc mơ mua nhà tại thành phố lớn cũng từ đó trở nên xa vời.

Giá đất bị thổi lên đỉnh điểm vì sốt đất khiến người lao động có thu nhập thấp mất dần cơ hội tiếp cận nhà đất vì mặt bằng giá quá tầm với.

Về nguyên nhân của tình trạng giá nhà đất tăng cao thời gian qua, các chuyên gia cho rằng chủ yếu đến từ hoạt động đầu cơ gom mua dự án, nhưng không triển khai đưa dự án vào xây dựng nhằm đợi giá lên trong khi nhu cầu về nhà ở trên thị trường rất lớn. Bên cạnh đó, những vướng mắc của doanh nghiệp trong trong triển khai dự án mới khiến nguồn cung suy giảm cũng là nguyên nhân quan trọng đẩy giá nhà đất lên cao.

Cụ thể, theo các doanh nghiệp BĐS, hiện nay vướng mắc lớn nhất trong phát triển dự án mới là quy định công nhận chủ đầu tư tại điều 75 Luật đầu tư khi dự án phải có 100% đất ở hoặc dính với đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung trên thị trường đã có sự sụt giảm từ những năm trước nhưng trong năm 2021 tiếp tục bị sụt giảm mạnh bởi dịch bệnh COVID-19 cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để. Cụ thể, đang có đến khoảng 400 dự án nhà ở thương mại trên cả nước bị vướng quy định công nhận chủ đầu tư tại điều 75 Luật đầu tư.

Đối với phân khúc BĐS công nghiệp, dù được xem là điểm sáng trong dịch bệnh nhưng thực tế cho thấy ngoài sản phẩm lõi là hạ tầng khu công nghiệp cho thuê được hưởng lợi nhất định thì vẫn còn không ít vấn đề đặt ra. Cụ thể, nguồn cung nhà ở xã hội cho công nhân mua, thuê, thuê mua hiện vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu và nguồn cung cho phân khúc này cũng chưa thể cải thiện ngay do còn có những vướng mắc về chính sách cũng như bản thân các doanh nghiệp làm hạ tầng khu công nghiệp chưa mặn mà.

Cải thiện nguồn cung chính là chìa khóa để ổn định thị trường

Theo các chuyên gia, năm 2022 dự báo thị trường BĐS sẽ tiếp tục leo cao và tình trạng mất cân đối cung cầu ngày càng trở nên nghiêm trọng, nhất là tình hình dịch bệnh tiếp tục diễn biến phức tạp và sự xuất hiện của biến chủng mới, điều này có thể sẽ khiến các hoạt động đầu tư xây dựng, mở bán bị gián đoạn…Trong bối cảnh đó, các giải pháp đồng bộ nhằm cải thiện nguồn cung được xem là chìa khóa gỡ khó cho thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, việc tiếp tục rà soát các mâu thuẫn, chồng chéo của pháp luật để kịp thời tháo gỡ cho việc phê duyệt dự án trước khi sửa Luật là rất cần thiết. Ngoài ra, cũng có thể xem xét việc thành lập một cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ nhằm hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó cũng cần đôn đốc các địa phương đẩy mạnh tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư cho các dự án BĐS cũng như có chế tài xử lý những địa phương không sâu sát, để tồn đọng nhiều hồ sơ kéo dài.

Một dự án nhà ở tại Thái Nguyên đang được chủ đầu tư gấp rút hoàn thiện để phục vụ nhu cầu của người dân.

Về giải pháp lâu dài, bên cạnh việc quy chuẩn và tối ưu hóa các quy định của pháp luật để lành mạnh hóa thị trường cần sử dụng linh hoạt các công cụ thuế để điều tiết cung cầu, giá bất động sản.

Ngoài ra, cũng cần công bố thông tin dữ liệu về các dự án BĐS được chấp thuận đầu tư, kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất tại các địa phương, dự án được phép giao dịch trên thị trường cũng như biến động giá BĐS để toàn dân dễ nhận biết.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Đại Phúc Land vướng mắc pháp lý khiến dự án không được công nhận chủ đầu tư đang gây thiệt hại và ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam nhiều thủ tục chồng chéo khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, một dự án BĐS hiện có đến 12 Luật tác động. Trong khi đó việc sửa Luật hiện nay vẫn chưa có cơ quan đứng ra làm đầu mối để thống kê những vướng mắc của doanh nghiệp trong thực tiễn khiến các quy định chưa được chỉnh sửa một cách tổng thể mà hầu như Bộ nào chỉ sửa Luật liên quan quan đến Bộ đó.

Trước thực trạng trên, tại Hội nghị đối thoại doanh nghiệp do Bộ Xây dựng và Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Bộ này đang khẩn trương tập hợp các kiến nghị để sửa đổi các quy định đến thủ tục hành chính liên quan đến xây dựng một cách thiết thực nhất.

Chỉ tính riêng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM hiện đang có hàng trăm dự án ôm đất bỏ hoang không triển khai hàng chục năm nhưng nhiều dự án tìm quỹ đất mà không có.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa: “Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, hiện nay có những tập đoàn đầu cơ dự án, có trong tay từ hàng chục đến nửa trăm dự án hàng thập kỷ chưa bán ra khiến cho nhiều quỹ đất hoang hóa không triển khai. Thực tế, đây là một hình thức “siêu đầu cơ” và chủ các dự án này đang có lợi nhuận rất cao nhưng hậu quả mang lại cho chiến lược phát triển nhà ở cho đô thị thì rất tai hại”.

Một dự án tại Mê Linh (Hà Nội) nằm trong diện bị xem xét thu hồi do treo nhiều năm.

Về giải pháp cho tình trạng trên, theo TS. Nghĩa trước mắt là xử lý các dự án bỏ hoang, đặc biệt tại các vị trí vàng, thu hồi rồi đấu thầu lại hoặc đánh thuế dự án bỏ không. Về lâu dài cần sớm xác lập sắc thuế đánh vào bất động sản đầu cơ như tại các nước phát triển bởi đây là công cụ để tăng hiệu quả sử dụng đất. “Như Hoa Kỳ, sắc thuế này khiến cho không cá nhân, tổ chức nào có thể để không chỉ vài trăm m2, khi đó chắc chắn sẽ không có những khu đất cả chục hecta bỏ hoang như tại Việt Nam hiện nay" - TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.

Còn theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh để xảy ra tình trạng trên, ngoài nguyên nhân nói trên còn đến từ việc chính quyền một địa phương chưa triệt để trong quản lý, còn sự buông lỏng, thậm chí vi phạm khi tiếp tay cho doanh nghiệp để “găm đất” khiến cho “đất vàng, đất bạc” bị bỏ hoang trong khi nhiều doanh nghiệp muốn tìm đất để phát triển dự án mới lại không có.

"Bên cạnh việc siết chặt quản lý, kiên quyết xử lý, thu hồi các dự án treo cũng cần nghiên cứu cơ chế phân loại các chủ đầu tư, doanh nghiệp nào ôm đất kiên quyết nên hạn chế triển khai dự án mới. Chỉ khi các vướng mắc được tháo gỡ, nguồn cung tăng, giá mới có cơ hội bình ổn hơn" - Một chuyên gia bày tỏ.